Kira Tahliye Davası Nedir?
Kira tahliye davası, kiracının kanuni ya da sözleşmeye dayalı yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya kiraya verenin meşru gerekçelerle kira ilişkisini sonlandırmak istemesi durumunda açılan bir hukuk davasıdır. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve belirli şartların varlığı durumunda ev sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı tanır.
Tahliye kararı, yargı süreci sonunda mahkeme tarafından verilir ve bu karar icra yoluyla uygulanabilir. Yani ev sahibi, kiracıyı zorla çıkaramaz; ancak yasal yollarla tahliye ettirebilir.
Ev Sahiplerinin Tahliye Davası Açabileceği Durumlar
Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, belirli şartların varlığı halinde kiracıyı tahliye ettirmek için dava açabilir. En yaygın tahliye nedenleri şunlardır:
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracı, kira borcunu ödemediğinde ev sahibi ihtar çekerek ödeme talep edebilir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa, iki haklı ihtar veya 30 gün içinde ödeme yapılmaması gerekçesiyle tahliye davası açılabilir.
Tahliye Taahhüdü
Kiracı, noter huzurunda veya yazılı olarak belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt etmişse ve bu tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu belge, tahliye sürecini oldukça hızlandırır.
Konut İhtiyacı
Ev sahibi, kendisi, eşi, çocuğu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için konuta ihtiyaç duyuyorsa bu durumu belgeleyerek tahliye talep edebilir. Bu gerekçeyle açılan dava, genellikle mahkemelerce kabul görür.
Onarım veya Yeniden İnşa
Kiralanan taşınmazın ciddi bir tadilata ihtiyaç duyması veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa, tahliye talebi geçerli sayılır. Ancak bu durumda inşaat süreci belgelenmelidir.
Kiracının Ahlaka Aykırı Kullanımı
Kiracının taşınmazı sözleşme dışı ya da hukuka aykırı şekilde kullanması (örneğin yasa dışı işler, komşulara rahatsızlık verme vb.) durumunda da tahliye davası açılabilir.
Tahliye Davası Açma Süreci Nasıl İşler?
Ev sahibi tahliye davası açmak için belirli adımları izlemelidir. Bu süreç hem hukuki belgelerin eksiksiz hazırlanmasını hem de mahkemeye doğru başvuruyu gerektirir.
Önce İhtar Gönderilir
Eğer gerekçe kira borcu ise, ev sahibi noter kanalıyla kiracıya ödeme ihtarı çeker. Aynı yıl içinde iki kez haklı ihtar yapılırsa, bu durum tahliye davası için gerekçe oluşturur.
Dava Dilekçesi Hazırlanır
Tahliye nedenine uygun şekilde hazırlanan dava dilekçesi, bağlı bulunulan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur. Dilekçede tüm belgeler (kira sözleşmesi, ihtarname, taahhütname vb.) yer almalıdır.
Mahkeme Süreci Başlar
Mahkeme, her iki tarafı da dinleyerek delilleri inceler. Uygun görülmesi halinde tahliye kararı verir. Süreç, mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 3 ila 12 ay arasında sürebilir.
İcra Takibi Başlatılır
Mahkeme kararı kesinleştiğinde ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliye işlemini başlatabilir. Kiracı evi boşaltmazsa, kolluk kuvveti eşliğinde tahliye sağlanır.
Tahliye Davalarında Sık Yapılan Hatalar
Ev sahiplerinin tahliye sürecinde yaptığı bazı hatalar davanın reddedilmesine veya uzamasına neden olabilir:
Sözlü beyanla taahhüt alınması: Noter onaylı ya da yazılı taahhütname olmadan tahliye zorlaşır.
Eksik belge ile dava açmak: Kira sözleşmesi, ihtarname veya banka ödeme kayıtları gibi belgeler eksikse dava reddedilebilir.
Yanlış mahkemeye başvurmak: Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Asliye Mahkemesi’ne başvurmak süreci uzatır.
Bu nedenle dava öncesi bir avukat desteği alınması, sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar.
Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Hukuki Noktalar
Tahliye davası açan ev sahibi şu hususlara dikkat etmelidir:
Tahliye taahhüdü alınmışsa, belirtilen tarihten 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Kira sözleşmesinde belirlenen hususlar dışına çıkmamalıdır.
Kiracının haklarını zedeleyici tutumlar (örneğin zorla çıkarma, elektrik-su kesme) suç teşkil eder.
Dava sonucunda ev tahliye edilse bile, yeniden kiraya verirken belli süre bazı sınırlamalar olabilir (örneğin konut ihtiyacına dayalı tahliyede, 3 yıl süreyle başkasına kiraya verilemez).
Hukuki Haklarınızı Bilerek Hareket Edin
Kira tahliye davaları, dikkat ve bilgi gerektiren hukuki süreçlerdir. Ev sahibi olarak haklarınızı bilmeniz, bu hakları yasal sınırlar içinde kullanmanız, hem davanın lehinize sonuçlanması hem de ileride doğabilecek hukuki sorunların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Eğer tahliye davası açmayı düşünüyorsanız, süreç öncesi ve sırasında bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız tavsiye edilir. Bu sayede hem zaman kaybetmeden hem de eksiksiz bir şekilde hakkınızı arayabilirsiniz.