Makaleler

Arsa Payının Önemi, Yanlış Hesaplanması ve Payın Düzeltilmesi Davası

Eylül 28, 2019 by ademirci in Makaleler

       Arsa Payının  Önemi, Yanlış Hesaplanması ve  Payın Düzeltilmesi Davası

• Günümüzde vatandaşların sadece arsa alıp müstakil konutun inşasını tamamlaması zor ve oldukça pahalıdır. Yaşadığımız dönem koşullarını düşünerek, yapılan yatırımların oldukça pahalı olduğu aşikardır, vatandaşlarımız maddi yetersizlikten ve inşasının zor olmasından dolayı müstakil evleri tercih etmesi pek sık rastlanan bir durum değildir. Maliyetlerin bu denli yüksek olması vatandaşları hazır yapılmış konutlara itmektedir. Yazımızın içeriğinden anlaşılacağı üzere yapılan hazır konutlarda verilen arsa payın gerçeği yansıtıp yansıtmadığının denetimi, düzeltme davası ve bu davanın usulüne ilişkin sorunlar incelenmiştir

 1-) Arsa Payı

• 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu tarifler başlıklı 2. madde (d) bendinde aynen, “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir .”
• KMK m. 5 uyarınca “ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” şeklinde ifade edilmiştir. Kat mülkiyet kanunun temelinde paylı mülkiyet esas olup bu esastan bağımsız bir yapılanma düşünülemez.
• Arsa payı taşınmaz üzerinde tarafların kullanım hakkını belirleme hususunda oldukça önemlidir, nitekim malikler taşınmazda arsa payı oranında söz söyleme ve hak sahibi olmaktadırlar.
• Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. (634 sayılı kanun  16 )

 2-)Arsa Payının Tespiti

• 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanununda aynen şu şekilde belirtilmiştir,m.3 “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. (44 üncü madde hükmü saklıdır) Kat mülkiyeti veya Kat İrtifakı kurulurken yapıların bulunduğu arsadan bağımsız
• bölümlerine rayiç değerleri oranında verilen payı ifade etmektedir, dikkat edilirse kat irtifaki yada kat mülkiyeti kurulduğu esnada ki rayiç yani piyasa fiyatından arsa paylarının belirlendiği açıktır.

• Daha önceden taşınmazın projesi ve konumunda sonradan oluşan değişikliklere bağlı olarak arsa payı gerek fiziki gerek idari gerekse yasal yollarla kat maliklerinin iradesi ile değiştirilmiş olsa da; arsa payının düzeltilmesi davası kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulduğu (yevmiye defterine yapılan tescil yazımı) tarihteki büyüklük ve konuma bağlı olarak ikame edilebilecektir.

3-)Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Açmanın Şartları

• Kat mülkiyeti yada Kat irtifakı sahiplerinin bu davayı açabilmelerinde ön şart olarak korunmaya değer hukuki yararın mevcut olmasıdır. Davaya konu olan bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile arsa payının orantılı belirlenmemiş olmasıdır. Arsa payının hatalı belirlenmesi sonucunda her kat maliki ve kat irtifakı sahibi bu davayı açabilecektir.
• Ayrıca Yargıtay bu davayı açmanın bir koşulu olarakta davacının iyiniyetli olması koşulunu aramaktadır. Davacının iyiniyetli olmasını Yargıtay şu şekilde değerlendirmektedir; Davacının iyiniyetli olması kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulması sırasında arsa payının bizzat davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği araştırılarak karar verilir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar veya kat mülkiyeti kuruluşunda bizzat bulunanlar fakat tapuda imzası bulunmayan malikler iyiniyetli olarak kabul edilir.
• İnşa edilmiş olan binalarda yapım aşamasında hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarında değişiklik yapılmasının mümkün olmasının dayanağı Kat Mülkiyet Kanununun 3. ve 44. maddeleridir. Bunun dışında eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm teşkil etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz.

T.C YARGITAY 20.Hukuk Dairesi Esas: 2018/2278 Karar: 2019/2171                              Karar Tarihi: 01.04.2019

Dava dilekçesinde, davacıların bağımsız bölüm maliki oldukları … Apartmanı ile birlikte aynı parsel üzerinde 9 bağımsız bölümden müteşekkil Körfez Apartmanının da yer aldığını, her iki apartmanın A blok (Körfez), B blok (Rıfat Bey) olarak da adlandırıldığını, aynı parsel üzerinde bulunan fakat farklı zamanlarda inşa edilen A ve B blokta yer alan dairelere arsa payları tayin edilirken hiçbir objektif kriterin dikkate alınmadığını, arsa payları arasındaki aşırı farklılığın bağımsız bölümleri, sonradan edinen müvekkilleri açısından son derece haksız ve kabulünün mümkün olmadığını, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantısızlık ve arsa payına esas diğer hususlar çerçevesinde diğer bağımsız bölümlerden daha az arsa payına sahip olması karşısında mevcut kat mülkiyetinin terkinine, tespit edilecek yeni arsa payı oranlarına uygun kat mülkiyeti listesinin yeniden düzenlenerek arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir.
Mahkemece 17.11.2015 tarihli karar ile davanın kabulü ve kök ve ek rapor doğrultusunda arsa paylarının tespitine hükmedilmiş ve bir kısım taraf vekillerince kararın temyiz edilmesi ile dosya temyiz incelemesi için Yargıtaya gönderilmiştir. Mahkemenin 2014/147 Esas – 2015/755 Karar sayılı ilamı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Başkanlığının 2017/876 Esas – 2017/3125 Karar sayılı ve 11/04/2017 günlü ilamı ile “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

 Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda; kat mülkiyetli anataşınmaz üzerinde bulunun iki bloktan 9 bağımsız bölümlü A blokun (Körfez Apt.) 13/01/1969 tarihinde yapıldığı, A blok maliklerinin bağımsız bölümlerini müteahhitlerden satın alırken anataşınmazın bir kısmında hakları olmadığına, arsa
paylarının bu bölümü kapsamadığına ve müteahhitlerce bu bölümde serbestçe tasarruf edilebileceğine dair muvafaktaname verildiği, aynı zamanda A blokta 2 bağımsız bölüm maliki olan müteahhitler tarafından bu muvafakatnameye ve mahkeme kararına dayanarak, anataşınmazın sözü edilen kısmına, 20 yıl sonra 13/06/1989 tarihinde imar mevzuatındaki değişiklikten faydalanılarak 16 bağımsız bölümden oluşan B blokun (… Apt.) yapıldığı anlaşılmıştır. Bu sırada A blok malikleri ve müteahhitlerce 01/03/1991 tarih 15594 sayılı noter belgesiyle, müteahhitlerin arsa payları hariç, diğer paylarda bir değişiklik yapmayan arsa payı sözleşmesi ile arsa payları yeniden düzenlenmiş olup; B bloktaki 16 bağımsız bölüme verilecek arsa payları, müteahhitlerin A bloktaki 2 adet bağımsız bölümün arsa payları 16/82 şer pay azaltılarak toplamda 32 payın yeni bağımsız bölümlere 2 şer hisse olarak dağıtılmasıyla oluşturulmuştur. Buna göre davacıların imar kanunundaki değişiklikten yararlanarak arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacakları, aksine; A blok (Körfez Apt.) maliklerinin bağımsız bölümlerini alırken arsa paylarının korunacağına yönelik iyiniyetlerinin korunması gerektiği ve davalıların bağımsız bölümlerini alırken arsa paylarını bildiklerinin kabulü gerekeceği, ayrıca; kat irtifakının 1991 yılında kurulduğu tarihten bu yana geçen süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itiraz da ileri sürülmediği düşünüldüğünde; arsa payının düzeltilmesi davasının reddi yerine, yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmemiştir. “ gerekçeleri ile bozulmuştur.
Bozmadan sonra yapılan yargılama sonucunda mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve gereği yerine getirilerek oluşan sonuca göre davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlere yükletilmesine 01/04/2019 günü oy birliği ile karar verildi.

 T.C YARGITAY 20.Hukuk Dairesi Esas:2019/1060   Karar: 2019/2650                            Karar Tarihi: 16.04.2019

Özet: Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması,

 arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının tüm yönleriyle detaylı araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı gerekçelerle … Sulh Hukuk Mahkemesinin, 08.02.2017 tarih, 2014/713 Esas ve 2017/72 sayılı kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yerine,davacının davasının reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile bölge adliyesi mahkemesi kararının, 6100 sayılı HMK’nın 373/2. maddesi uyarınca BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre 2.037.-TL’nin davalılardan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 16/04/2019 günü oy birliği ile karar verildi.

4-)Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?

• Arsa payının düzeltilmesi davasını yalnızca kat malikleri ve bunların mirasçıları açabilecektir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olanlar, kiracı olarak taşınmazı kullanan kişiler bu davayı açma hakkına sahip değildirler.
• Malik arsa payının düzeltilmesi davasını, arsa payını artırmak yada azaltmak için açabilecektir. Malikin bu davayı açmasındaki amaç arsa paylarına dayalı giderlerin azaltılması yada ileride arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsanın devrinde daha az pay alacak olmasıdır.

5-)Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır.
• Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

6-)Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Hak Düşürücü Süre

• Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilecektir.
• Arsa payının hatalı düzenlendiğini düşünen kat malikleri hak kaybına uğramamları için yapının yıkımından önce arsa payının iptali davasını açmaları ve tedbir talep etmeleri gerektiği hususunu hatırlatmak isteriz.

T.C YARGITAY 18.Hukuk Dairesi Esas: 2015/6568 Karar: 2015/18470                           Karar Tarihi: 15.12.2015

1- Somut olayda, tapu müdürlüğünden mahkemeye gönderilen 31.05.2013 tarihli yazıya göre dava konusu taşınmazda 27.03.1967 tarihinde kat mülkiyetine geçildiği bildirilmiştir. Doğrudan kat mülkiyetine geçildiği bu tarihe göre bağımsız bölümlerin değerlerinin arsa payları ile orantılı olup olmadığının saptanması gerekir. Hükme esas alınan 3. bilirkişi kurulu raporunda kat mülkiyetinin tesis edildiği tarih 27.03.1966 olarak yazılmış ve bu tarihe göre değerlendirme yapıldığı belirtilmiştir. Mahkemece, öncelikle 3. bilirkişi kurulu raporunda kat mülkiyetinin tesis tarihi ile ilgili olarak maddi hata yapılıp yapılmadığı açıklığa kavuşturulmalı, eğer 1966 tarihine göre bir değerlendirme yapılmışsa kat mülkiyetinin kurulduğu tarih olan 27.03.1967 tarihine göre bir değerlendirme yapılması yönünde ek rapor alınması gerektiğinin düşünülmemesi,
2- Mahkemece dava konusu taşınmazla ilgili onaylı mimarı proje ve varsa tadilat projeleri belediye başkanlığından sorulup dosyaya getirtilmeden sadece tapu müdürlüğünden gelen projeler ile yetinilerek eksik incelemeyle hüküm kurulmuş olması,
3- 3. bilirkişi kurulu raporunda bağımsız bölümlerin yeniden düzenlenen arsa paylarının toplamı paydaya eşit olmadığı (3039/3040) halde hükme esas alınarak 1 payın açıkta bırakılmış olması, doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı ve davacı yararına takdir edilen 1.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa, davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 15.12.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.

KAYNAKÇA

• Mevzuat
• İstanbul Barosu Dergisi • Cilt: 87 • Sayı: 5 • Yıl: 2013
• kentseldonusumvehukuk.com/makaleler/riskli-yapi-riskli-alan-ve-rezerv-yapi-alani-kararlari-hakkinda-idari-yargi-davalari-iptal-davalari
• sinerjimevzuat.com.tr/

Av. Efdal Özpaçacı